李小宁：

首先，非常感谢畅言网今天给我们提供了这样的一个平台，能够见到许多新朋友和老朋友；其次，也谈不上我去做什么或者讲什么，主要是希望大家能在一个范围内一起讨论。在做的各位都是行家，也在做着很多项目，所以，我只做一些抛砖引玉的事，把我最近做的一些事情拿出来和大家一起分享，然后有什么问题大家一起讨论。

李小宁

之前畅言网找到我，说这是一个小范围的讨论，我就给他们提了两点建议：第一是人不要多；第二就是一定要在一线做这些项目的，实实在在地落实到图纸和数据上，这样去谈问题可能更直接一些。所以现在到场参与讨论的人就不多，距离近一点的小沙龙，大家畅所欲言是最好。今天主要讨论的是产业化的话题，其实产业化是个大话题，已经谈了很多年了。前天我去北京市开了一个会，是有关北京市保障房方面，他们请了一些专家，并且提了一些产业化的方案，还提出产业化激励政策的研究。实际上，就我个人而言，我们推动产业化比较难的主要原因是我们的设计水平和方式滞后于市场的发展。万科的产业化做了很多年，但万科目前也只是工业化，并不是真正的产业化。为什么呢？因为万科只达到30%，其它大部分还达到不了。另外，万科所谓的装修不是装配式的，而是结构施工完以后给它进入装修队伍再去装修，所以这样就构不成产业化。更重要的是，它还没有一个产业化的工人队伍，万科自己的项目都是请别人来做的，它只是工厂生产完以后技术人员在现场监理，然后设计、施工全是在外面找人，像它这种没有产业工人的产业化实际上不能成为一个真正意义上的产业化。说到底，我认为万科就是一个局部的工业化而已。

现在产业化的主要存在的问题，就是我们在设计规划上不够标准，所以才导致了后期出现很多问题。比如万科丰台的那个项目，它做了两个属于产业化的楼，其他的都是现交楼。他们自己的项目公司去现场都看出了很多问题：首先，做出来的楼不好看，大板楼很呆板，而且接缝也很明显，户型上利用率不高。虽然它一直在做结构体系，但是它没有真正做到套型的体系，这样导致的结果就是结构拼装完了以后显得非常单一。其次，由于它的产量上不去，导致这个属于产业化楼比现交楼要高出15%的成本，就连他们自己的项目公司都不愿意做。所以，万科现在面临的问题就是，我做了，但是市场不欢迎。

另外，雅世合金也存在着和万科同样的问题。雅世在做   公寓，昨天我们开会的时候也是他们中建去做的这个项目。因为雅世是做活动屋出身，主要是吸收了日本的CSI那一套体系（也就是管线分离，然后结构和室内安装分离这种技术）。它现在出现的一个问题就是空间利用率很低，而且层上下压的太厉害，地板要垫高30公分，吊顶要吊20公分，这样一下子就没了50公分的距空面，所以他们的项目做出来后都特别拥挤，而且成本很高。

其实，从结构上来看，他们这种做法是不错的，管线分离以后它的寿命不一样，水泥的寿命大概是50-70年，但管线在20－30年就要更换，这样的结构设计更换起来很方便，也符合现在这种工业发展需求。但最关键的问题是，这种结构方式的存在并不适合目前中国人对空间接受能力的感觉的国情。另外，它的空间风格也和日本一样，分得特别碎：一个卫生间分成三块，座便一个房间，淋浴一个房间，洗手池一个房间。本来6、7平米的一个卫生间很大，但分成三块以后都非常小，这样的结构模式它适不适合中国、适不适合中国人的消费心理？所以，雅世合金现在也存在两个问题是：一是成本高，二是空间利用率极低。

咱们再看看远大和博洛尼。远大是做空调的，但是远大它一直也在做着结构，现在对住宅的适应能力上同样存在着以下几个问题：一是成本问题，二是他空间分隔比较单一，能不能适合住宅这种比较复杂的分隔？博洛尼现在主要是做产业化后期装饰的。实际上博洛尼是从厨柜起身，然后进入家装的。我昨天给博洛尼北京区的总经理徐永刚打了一个电话。他原来想做保障房，他还给了我一本他们和住建部的产业化中心合作的一本保障房的装修标准。后来他说他们没利润，如果是按600块钱一平米这个标准做，他们会很赔钱，因为保障房这块你不可能太高。博洛尼追求的是中高端市场，这个价格对于他们来说做起来显然是很吃力，所以他们也不太愿意接触这个。他说，在保障房精装这一块，下一步还是走高端家装，因为低端的对于他们来说显然是错位的。

所以，我认为目前国内这些想做产业化的企业做这一块的过程中，都出现了不同程度的问题。那么它的核心在哪儿呢？我做了这么多年的研究分析后，我感觉首先是我们在套型的空间上没处理好，如果这个套型的空间没处理好，那它对市场的适应性就不够。就比如说我们现在的一些产业化做出来的房子比较呆板，企业不愿意接受，直接导致它的市场非常窄，批量上不去，那成本自然就高起来了。其次就是我们的设计方式能不能适应这种产业化的发展。我们现在传统的设计方式能不能适应大规模的生产需要，直到现在我还一直在想这个问题。