俞斯佳：历史街区改造后仍具有生命力

成都市规划管理局巡视员万钧先生

上海市规划和国土资源管理局总工程师俞斯佳先生

俞斯佳：我花几分钟时间，把上海新天地给大家做一个简要介绍。各位到上海估计都去过新天地，甚至去新天地的频率和概率比上海本地人都多。

新天地当时还没建的时候，基本上是比较完整的一片地区，将近半个平方公里，50多公顷，位于上海比较中心的地段，地区叫太平桥，原来的桥已经没了，但是这个地区还叫太平桥。在过去为什么形成这样一个区域，还是有一些历史原因，看它的建筑本身并不是质量很高。

但是和上海老城区不同，和上海西部豪宅不同，介于老城和豪宅之间这么一个区域，同时北边是原来上海著名几条商业街，南边又是上海很著名的赵家楼沿线，介于这个贫富之间，所以中西和贫富交界口上有这么一个区域，恰恰是当时比较繁华区域。

没拆之前，有些房子现在看几乎已经没有了，但是也有一些我们现在做保护，也做了改造。其中一小片空地，现在变成太平桥的绿地和湖面。这是当时做的规划，规划整个一个区域，其实这个规划基本上以新的建设为主，现在看到新天地这一块以老建筑复原改造为主这片。

各位到上海的新天地，新天地现在的位置是包围在一群高层之间，北部以商务楼为主，南部以住宅区为主，中间绿地形成整个区域。

这是在建设过程当中，有不同的一些建设方法和手段，有些对原有建筑进行比较认真的评估，做了一些改造。也有一些拆除重建或者复原。

大家经常会去的新天地北里，这一块已经建设完成。也是目前我们做保护时候，很多专业人士争议最大，建的到底是新东西还是老东西，有些保留一层皮，有些没动基本结构，动了层高，有些做了拆除。

南里部分，有大量建筑已经进入到区域当中，有些还是一些老房子进行保留。因为它的功能需要有商业大的活动，有一些大型建筑。这只是其中一个商业文化娱乐区域。还有办公区都是高层。

这些住宅楼和办公楼现在目前也是上海相对来说标准比较高的。上海新天地有三个非常不同的改造形态，一个是旧式还原成绿化，还有逐步改造，变成一些商业街区。还有一些新兴改造，旁边高层是上海企业天地，这是高密度改造。

有些是对城市的历史街区改造进行尝试，也有一些体现在生态和环境方面，这个当中做了大量的绿色，这个在老街区当中非常匮乏，当中有10%作为公共绿地和湖面。也有维持了过去一些老式街区当年的人气，过去街区因为历史沿河之后不断衰败，这个街区本来面貌非常困难，人气比较不足。改造之后人气很旺，这个项目已经十多年了，我觉得它还是有它的生命力所在。

所以，现在上海一些重大活动，包括像新年倒计时都会安排在上海新天地。对这个项目简单介绍就到这里。

Q：万总，您去过新天地吗?

万钧：我是上海人，每次回家都要去。

Q：您作为一个从成都过来，咱们又是同行规划管理者，又是加上您对上海比较熟悉。您可以点评一下，对于新天地这个项目或者说这个片区，您觉得它最好的是什么?还有哪些问题?

万钧：我来只是交流，搞了很多年历史街区保护和城市设计，加上这次前辈、学长都在，感觉亲切。我感觉像新天地这个项目，因为每次回去都是以游客身份进入，从游客身份进入的体会就是它确实把我小时候上海的味道保留下来，而且传递了一个当代的生活。有时候我跟家人去新天地，说这是新上海人能找到感觉，老上海人也能找到感觉。

后来成都做宽窄巷子的时候，当时策划公司和设计公司，包括媒体也是这么对成都宽窄巷子定位，就是“成都上海新天地”，这方面我觉得很成功。有一点也不是规划专业上的问题，感觉去的受众群体很特定，相当于某个小众群体，这是我在新天地的一种感觉。因为我们平时也接触一些上海以前同学、朋友、亲人等等，有些人说那个地方太贵了，本地人可能不太愿意去。

Q：想请俞斯佳先生，以一个专业人士，但又是一个外来人的视角，谈谈成都宽窄巷子给您一个什么感受和印象?对这个项目做一些点评。

俞斯佳：成都宽窄巷子去的不多，最大感受是“定位”很难，不是项目定位，是餐馆定位子。有时候朋友去吃饭，很难定，人气非常旺。我想问一个跟新天地差不多的问题，在做这些项目过程当中，原住民的生活方式还有吗?

万钧：这个规划里面，确实有很多困惑，从专业上也好，从成都发展也好。实际上，成都宽窄巷子的原住民，现在应该说是留下来。当初在2003年搞规划的时候，那个年代可能大家统一一个想法，把原住民搬走。可能在实施开始阶段也是这么一个想法，刚才在视频里面大家看到当时整个拆掉，有些留下来，就留下来。

这个区域大概50%是需要拆掉，没有任何建筑意义上的价值，还有很多都是可能从民国开始。所以一开始没有考虑原住民的事情，后来在整个改造过程中，我记得大概在2006年的时候，出过一场风波，拆迁户联名上访，得到了很多媒体的支持。包括中央一些媒体，后来这个工作就放下了。在2007年，成都市规划有所改变，记得规划把整个成都12000平方公里统一规划起来，对这个历史街区也开始反思。

当时我们有三个国家级历史街区同时开工，同时建设的还有文殊坊地区和水井坊地区，采取大规模建设。按照规划不需要保留全部拆掉，当时闹的比较轰动，这三个街区一起，老百姓上访，后来就放下了。当时业主跟原住民沟通，后来发现他们留下还是可以，这里面原住民有一个是满族，当年满族人留下来的后代，70多岁一个老人，当初他的祖辈是一个士兵。

成都宽窄巷子整个运营公司是国营公司，后来看到成都宽窄巷子西侧过去，大概有200多名基本上留下来。包括弄堂是一个青年旅社，留下来了，但是搬到对面以前的房子没有改造。还有留下来一排很成都的小吃。我觉得这是一种自然化，没有刻意解决这个问题。

俞斯佳：政策现在不断修整，当时新天地为什么把所有原住民搬走，很重要原因是住房改造。拆迁前提这些建筑，我们讲很多外围专家，学界，对我们有质疑，即便是这些原住民走，房子也要留。当时我们动迁政策是拆了才能搬，不拆不能搬。不像现在可以补偿，当时没有这个政策。当时是你搬的话必须拆，大量的建筑当时因为这个原因就拆了。

还有原住民在，就是田子坊，是一个小街。原住民对自发改造是有需求，这里面有很多市政安全、消防、停车、绿化很多这些问题，政府公司很难介入来做，这两方面结合是比较困难的事情。

Q：一直在思考刚才两位介绍，就是这两个项目之间，共同点和差别是哪些?可以说刚才万总说，有一个说法叫“成都宽窄巷子最成都”。实际上也有另外一种说法“上海新天地是最上海”，或者说我们现在新天地这个模式，自从新天地取得成功，全国各地有直接叫新天地，也有另外起名字以新天地为样板各种各样的尝试。有利用历史街区做这个的事情，也有凭空想象直接臆造一些商业街情况。

但是，当然有大量失败，没有像上海取得成功。所以我们一直琢磨一个问题，为什么新天地也好，成都宽窄巷子也好，能在商业上取得这样大的成功，在历史文化感受上能够取得很多人一种心理认同。我觉得可能他们共同一个很大特点，就是它利用了我们建筑城市的历史文化遗产，这样一个价值，通过一些非常精细的设计手段，把这些价值转移到了城市价值，或者说用一种商业形态，或者活力形态展示出来。

我觉得这个可能很关键。但是谈到原住民问题，其实很多这样的问题，一个非常漂亮的瓶子，古色古香，但是我们要旧瓶装新酒，装新酒才能把旧酒找出去才能装。一系列的问题，刚才您提到原住民需要迁出，新的业态和新的城市活动才能引入，这样一个过程中必然会产生一系列矛盾和问题。

Q：有一些同志在提问，说历史文化街区的保护，和商业开发之间这种矛盾，在城市建设中是非常典型的一个矛盾。两位专家在这方面你们有什么见解和建议?

俞斯佳：刚才讲到新天地最上海意义，我本人平时很少去新天地，但是作为一个上海人很多人有一个共同想法，新天地还是在你项目当中是比较引以为傲的事情。有朋友到远方来介绍上海的时候，必然介绍到新天地，从这些意义上来讲，我觉得新天地项目虽然是商业项目。在一个本地居民项目当中树立城市认同感一个载体，这个比较重要。

第二个，现在公认业态置换，新天地在商业上成功，其实延续了过去太平桥地区整个地区的社会形态和业态。虽然很多业态有所提升，太平桥地区原来不光是一个居住区，是一个混杂区域，这个区域不高级，是中下层。但是，非常混杂，很多功能都有，石库门楼上就是居住，楼下沿街全是商铺。街当中还有弄，弄里面还有弄。

除了共产党活动据点之外，还有国民党活动据点，距离我党大会一个街坊。朝鲜当时的流亡政府也在那，流亡政府在新天地呆了7年。除了这些现在比较代表国家层面组织之外，杜月笙，黄金龙也在那合作，还有寺庙，道观，尼姑庵等等。我们讲还有一个比喻上海叫“中西合并，五样杂成”。现在新天地做的很好的就是业态融合，全新的业态但不是单一业态，里面有居住，有商业，有文化娱乐，还有一些展示，这些业态甚至还提供一些过去没有的空间形态。

过去有一些在相对比较封闭区域当中开展社会活动，现在把这些封闭区域社会活动展示在半开放酒店里面，这满足了很大一部分人需求。有时候小资比较虚荣，需要在这个地方进行消费之外，还要让人知道他在哪消费。所以这个项目提供这样空间形态，让别人知道他在哪，有很多室内室外空间，所以吸引了很多这类人群过去。很多小资白领愿意过去，社会传播力有很大，所以这个项目逐步通过他们带动在商业上获得成功，这是我的体会。

万钧：跟成都宽窄巷子运营商和当年策划公司谈过这方面问题，请教过。他们说实际上在成都宽窄巷子商业上面，他们当时没有做任何思考。因为成都市观念，几个历史街区改造保护是政府的事，都是政府几家国有公司做，没有考虑到商业成功。我问了一下去年销售额是3.9个亿，怎么产生?就是回到刚才梁院长讲的旧瓶装新酒。

他们考虑在策划业态上，怎么样这个街区跟改造以后活下来，怎么个活法?他们考虑这个问题。在这个街区我们现在都说是满城，实际上在这之前这个区域就存在了，当时吞并蜀国以后建立一个邵城(音译)。宋朝的时候“扬一益二”，指的就是邵城非常繁华。后来民国战乱，把成都这个地方毁完了。

后来清兵为了当时准噶尔部落骚扰西藏，从北京派来一批兵在那扎营。我们说业态也就变了，当时满汉关系非常紧张，围着不让汉人进去。所以满族人在这个城里面自娱自乐，八旗子弟赏花观月。到了民国以后，打开了，这个业态也变了，很多西南地区军中要员就过去了。

小洋楼就是一个外籍人士，但是不知道这个人身份是什么?现在也没有考证出来。这个业态上面属于很复杂，包括到现在改造之前，也不是一个纯居住形态。成都人生活就是茶馆，早上起来喝茶，逗鸟，听雨声。成都宽窄巷子在03年以前已经变成这种业态，虽然有原住民在里面，去了敲门人就问你喝茶吗?

当时在一群小资人群里面比较盛行，包括弄堂旅店背包族是一个聚点，他们觉得这个业态怎么做好?第一，从我们专家角度原汁原味保留，当做表演场所。第二种把工人置换，从商业价值来考虑，修成现在这种商业设施。还有一个提法，这个区域能不能融入现在成都产业体系，它在整个成都市城市功能上能不能产生一个作用。

实际上最后选择，现在服务业和产业发展角度，他们选择这么一个定位，朝这个方向上做这个事。实际上就是从经济效益可以说是“无心栽花”这么一个概念。

Q：刚才万总提到成都宽窄巷子的时候，不小心透露一个信息。当时他在做改造的时候，拆了50%，不知道多少还需要更精细统计。作为历史文化街区，有它的保护一系列法规，正因为如此在成都宽窄巷子的改造过程当中，和过程后，实际上在业内在很多包括民间，媒体，还是有相当多这方面一些讨论和争议。

那么，其实我更震惊因为刚才俞斯佳讲了一段关于新天地故事，既然新天地是这么多事件发生地，居然不是历史文化街区。它从来没有被划过上海市的历史文化街区保护范围。所以就是说在新天地建设过程当中，手脚可能更大一些，功能置换会变化更显著一些。

带来一个问题，是历史文化街区，不是历史文化街区，虽然他们都有非常明确的历史遗产价值，文化价值，这么一墙之隔对文化有这么大的差别。你们两位怎么看待城市历史文化街区的保护，以及城市文化遗产本身的保护之间的关系。有可能一个城市地区不是历史文化街区，就跟新天地一样，它的历史文化价值同样重要。

Q：我们保护过程中难道应该一头清一头重，或者两种尺度吗?

俞斯佳：我想说对历史街区包括非历史街区里面有历史意义这些地段，其实我们对它的态度应该是一样。为什么前后发生一些不同，这可能是历史原因。在02、03年的时候，我们看问题角度和今天可能就是不同，但是在同时期我们对同样有历史意味街区态度估计是一样。上海新天地为什么不是历史街区有很多原因，当时上海有很多其他街区比新天地，太平桥地区要好。

同时又一个原因，当时这一块定位为改造地块，划进去以后因为历史风貌区规划要求不同，包括有些土地已经出让了，我们觉得会带来非常大的困难，所以没有划。今天我们看这个问题，如果把太平桥地区，把历史地区作为一个整体范围，我们研究好一定会划进去。这可能是历史沿革下来不同政策导向形成这么一个区域。

第二个，对于不同的地区它的保护手段就不同，在我们上海也有12个风貌区，我们专门有一部法规，关于保护规定。这个保护规定，当时我们用最严格的保护手段，对风貌区当中建设过程中进行控制。严格意义上来讲，列入清单不能动，没有列入参与介入，新的都不能建多。对非历史风貌区可能就有些不同。现在我们来看像新天地这样一个模式，我觉得现在看有点凑巧，政府对一些历史地区，但是没有纳入风貌区，又有保护意愿和开发机构进行洽谈过程当中，开发机构同样从商业角度考虑也有这样的意愿，这个当时是找到了结合点。

所以，在做规划的时候，新天地它的容积率是做转移。保留了新天地南里北里密度比较低，与原来石库门几率为主。一大会址(音译)转角另外三栋楼又进行复健，这三栋楼也是模仿原来石库门进行建的。除此之外周边地区，51公顷新天地规划范围，只有大约5公顷原来石库门的街区，还有4公顷是原来开发，还有3公顷是高层高密度开发。

大家可以看到，当时开发机构也做出让步，愿意保留一部分的历史街区，但是规划管理部门也做了让步，允许你容积率转移。当时做了两方面的结果。

万钧：新天地如果划成历史街区，可能规划管理部门的工作难度要小得多，我觉得新天地现在这么一个状况，非常不容易。其实成都宽窄巷子早就是历史街区，成都市82年第一批历史化名城，当时就挂历史街区。当时没有历史这个概念，但是按照这个来做。划了以后大家觉得跟以前不一样，刚才梁院长说的也是。

这个事情成都宽窄巷子包括成都其他三个街区，在我们业界，在建设部甚至在一些中央级媒体上非常重视这个事，你们把它拆光了，你们为什么拆光了装修了，跟以前不一样了。但是，实际上就是我一些个人观点，我觉得这个事情是这样，第一历史街区跟文物两个概念。这个街区里面我们有一栋优秀文化历史建筑，就是城市史把文物以外历史街区以外，又公布了两批优秀历史建筑，这些建筑都是单体，按照文物的标准来做的，不能拆不能动，里面人迁出来。里面只有一栋是小洋楼，其他没有。既然不是文物，我们历史街区对单体要求我觉得没有那么明确，哪些留哪些不留，这个就是一个比较综合问题。

第二，我们说到人性问题，实际上这个事情我记得有一个概念，大家可能都听说过。就是在古罗马世纪有10个思想实践，有一个“特修斯之船”概念，假如说我有一艘船在海上航行几百年，它有一个前提，坏了就换一个，这种前提下这个船能航行几百年。后来又哲学家说，把以前换下零件都做了一个船，那个船是特修斯之船。

实际我们感觉，历史街区对于历史保护留什么或者它的原在性，跟这个哲学有一点类似。咱们这个船在维修，在运行，几百年还是这个船。人每天都在新陈代谢，每天都在长，你不会变成另外一个人。历史街区也是一样，有一种活力在里面，有一个延续在里面。有些保留了，但是它的核心价值观历史街区的魂，那个魂就是成都的生活方式，就是在里面喝茶，里面休闲，走的慢一点，让我们灵魂停下来。

现在里面可以看到，成都市可以说各个阶层在里面都能享受到，外来游客在那居然能得出最成都这种感觉。现在说到成都找老成都就是到宽窄巷子。成都宽窄巷子这方面有历史街区保护一个可行性，这些很多都是自然发生。包括开店以后这5年，我们一直关注成都宽窄巷子，大家可以去看现在跟我放的片子完全不一样。这种变革在策划成都宽窄巷子的时候，它的活力的时候，将把它融入到成都一个产业。