合作开发，曲线进驻新市场

合作开发是很多市场后进者的战略性选择。这些企业往往具备更高的专业度，更好的现金流，但缺少好的土地资源，因此将战略调整为合作开发。其选择合作开发的目标对象往往有两类，一是具备充沛土地资源的国资公司合作，通过一笔投资获得更丰富的资源储备，二是与拥有一定数量土地资源但实力不足以完全开发的中小型房地产企业合作，以获得更大土地储备。

在第一种方式中，万通地产成为一个很好的样板。其在2009年7月8日的公司公告中提出的与天津生态城投资公司合作开发中新生态城的项目。天津生态城公司作为中新生态城的土地储备整理和基础设施建设主体，是整个项目的土地一级开发公司。通过这种合作，万通地产很有效的切入了这个总占地30平方公里，总建筑面积2500万平米的国家级巨型项目，取得领先进入的姿态，在相当成熟上降低了在市场中竞争购地的风险。

第二种方式中，金融地产大鳄新湖中宝参股广州时代地产也成为资本投资撬动大批土地资源的很好案例。新湖中宝在2010年2月4日发布的公告称，出资2亿美金认购时代地产35%的股权，被参股时代地产是一家在珠三角拥有相当土地储备的规模化公司，拥有土地储备约300万平米，因此新湖中宝此举获得了进入珠三角市场的战略性的地位。

合作开发虽然是条获得土地的捷径，但同样存在风险，主要集中在股东方的公司治理上的问题与管理团队间的磨合，如若磨合不好，可能导致效率低下，“国美式”的控制权之争的问题都将是这类合作开发的病根。

房地产行业的大型收购兼并往往交易额巨大（图片来源：百度）

收购兼并

作为合作开发的极端情况，兼并收购获得土地资源已经成为多数开发商拿地策略中的重要考虑方式。这类收购公司项目中，一类是开发商为了降低交易成本，获得单宗土地而收购的项目公司的模式，另一类则是对规模型的房地产企业进行整体收购。

前一类收购项目公司的模式是当前市场通行的存量市场拿地的主流模式。著名商业地产开发公司SOHO 进入上海市场的例子可见一斑。不同于收购土地，SOHO采用的策略是收购烂尾物业，进行更新改造。2009年8月，SOHO 发布公告称，其将收购 SOHO中国将收购摩根士丹利地产基金Anderson的全部股本，从而实现收购该基金所持有的东海广场。收购的交易价格相当于24.5亿元人民币加上前期运营资金。

这类收购兼并在大公司之间也具备很强的市场操作性，著名的案例如2005年的万科收购南都，2010年6月上海城开收购中新地产，这类大额的收购案例都发生在大笔的交易上。

同其他行业的企业一样，房地产行业的大型收购兼并往往交易额巨大，普遍超过上十亿的规模，并且都蕴含较高的风险，这类风险往往包括隐含负债、土地产权关系复杂、收购导致资金链紧张、企业管理问题等等这一系列风险都将导致对收购方的毁灭性打击，因此在大型的收购兼并中，收购方往往如履薄冰，当然一旦成功，收购方的土地储备将上一大台阶，综合实力也将迅速升级。