新型城镇化与城市规划

孙世明，中房地产股份有限公司建筑师

孙世明：

现在正处在城市化进程的关键时期，我们作为设计师，不希望看着个别政府的城市规划造成浪费，我们的出路在哪？

牛凤瑞：

这就是合理度的把握，要体现良心，保持知识分子的情怀，但也要讲求适者生存。房地产对社会经济的贡献是客观事实。在社会主义初级阶段，人民想入住好房子的愿望比较迫切，这是刚需。但国家如果希望借助房地产税来解决房价问题就错了，房地产税能解决资源占有的不均衡问题，但不能解决房价问题，房价问题是供求问题。美国买房子便宜但住房子贵，中国则是买房子贵住房便宜。

陈凌：

现在团结湖周边的房价9万一平米，但如果在团结湖周围甚至围着三环建一圈高密度高楼，房价自然就下来了。就像香港，哪怕到不了香港的密度，有一半也行。

牛凤瑞：

香港可以限制内地人口到香港买房落户，但北京不行。而且香港本身土地面积有限，又靠近海边，海风可以净化高密度楼房的空气，但北京的位置不允许。现在北京的主城区人口正在往外疏散。

杨丹辉，奥雅设计集团北京公司设计总监

杨丹辉：

如果把燕郊的住宅也盖到团结湖，团结湖本来可以住一万人，但现在只住了五千人。比如瓷器口，有好几个医院，但人口密度非常的低，有个词叫“生态承载力”，很多公共区域的容积率定为2，也能盖别墅，只要把旁边的楼拔高，主城区容积率要达到2就特别的稀稀落落，所以我觉得可以做周边的配套和承载力。我同意陈总说的“为什么把卫星城扔那么远”。香港是当人口密度达到一定比例就会修一条地铁，而我们现在是先把地铁修起来，能卖的地先卖，包括设计师在做设计的时候，更多时候是在替甲方或市政府算这些经济账，计算如何收益，但居民住在里面其实并不舒服，这个城市在人的价值体验上就显得特别差，单个的容积率指标等数据对单个的个体来说反而更不舒服。

陈凌：

如何把城市人口集聚起来，是客观规律的体现，很多国外的城市都是香港一样是高密度城市。

牛凤瑞：

中国讲求城市化的均衡布局，沿海城市密度大，是与人口、产业用地、经济用地相匹配的。

陈凌：

纽约曼哈顿、德国慕尼黑的城市容积率高达70%，当房子的容积率很高就不需要盖高楼，我们连20%都不到，所以需要很多高层，但我觉得我们都是“伪高层”，没有密度。

牛凤瑞：

各种理论都能找出相应的数据，但中国城市化水平低，中国城市化有好几个概念，有县城区和市区的差别，例如房山，叫房山县时是县城区用地，改为房山区后就变成市区用地了。

我现在着急的不是这些已经成为市区的大县城，而是五六线的小县城也参照大城市的标准规划建设各种各样的轴线，而且这些规划已经从图纸走向实践，实实在在地在建设中了。这些大规模的城乡规划规模之大难以估计，这才是最让人担心的。

解宇靖：

我觉得现在政府用规划来拉动经济的意图挺明显的，各地高铁站的站前广场规划规模都特别大，都以为高铁是未来的人流集散地，都想建站前CBD；除此以外，做产业园规划打擦边球的也非常多，以及旅游文化地产、养老地产都特别多，他们的目的未必都真的是为了做养老地产，而主要是为了拿地、盖房。就是死循环，就是用规划来拉动经济，会出现局部地区的规划做大的现象。

牛凤瑞：

国内对城市化的负效应过度夸大，包括城市建设，如果让13亿人过上现代化城市生活，现代的基础设施建设的房子是多还是少了？

陈凌：

我们中国城市就是先修路，为什么不能在城市中心区周围增加住宅建设？而在燕郊等地方建，这就是问题所在。

牛凤瑞：

如果在城市中心区盖房肯定会升值，作为政府来说如何解决城市化个体行为和外部行为的矛盾？必须要通过城市规划进行控制，这也是一种必然，不同规划师对同一块地有不同的规划方案，意见不同意发生争论，最后决定的还是权力大的一方，这是客观规律。