2010年，中国房地产行业发展进入了拐点，行业回归社会平均利润的时代即将到来。在这转型期，获取土地作为房地产企业长期发展的核心竞争力，成为不少高层管理者最纠结的问题。认真研究拿地模式，分析不同企业的独特竞争模式，成为大多数房地产行业战略制定者的必修课。本文针对公开上市的房地产企业信息披露信息数据，结合市场实践，对当前房地产企业的几类主流拿地模式进行分析。

洲联集团五合智库总经理邹毅（图片来源：百度）

公开竞价购地模式，专业开发商的主流拿地模式

2002年土地招拍挂改革，为当前市场上真正的优秀者和领先者提供了很好的制度空间，通过公开市场价格获得的土地，真正考验的是经营者的专业能力和经营智慧。因此，大批的上市公司如万科、金地、招商地产等都是通过这类公开市场竞价获得价格合理、优质的土地。

总体来看，这类拿地的特点在于市场化竞争、土地产权透明，不确定性因素少，由于拿地者都是有备而来、专业素质较高，因此普遍产品品质都较为优秀。

 通过一级土地开发建设介入二级开发

虽然招拍挂获得土地是市场化的基本规则，但仍有多数开发商在拿地前期已经先声夺人，为政府做一级土地整理正是获得土地市场青睐的好途径。土地一级开发整理一般包括两大方面，一是做拓荒者，即是在城市新区进行土地整理，二是做美容师，即做老城区的更新再造。

合作开发是很多市场后进者的战略性选择（图片来源：百度）

在中国城镇化迅速扩张的时期，城市新区的土地一级开发是与地方政府的区域发展意志高度协调的产物，很多做城市产业园区的公司、路桥类的建筑施工企业都是通过这类前期投资的模式获得地方政府的青睐，此类模式的风险在于未来土地市场低迷可能带来的土地出让的流拍，而收益在于能有更大的几率获得条件成熟、发展潜力更大的土地资源。这类公司非常多，以中国各类国资城投公司为主要代表，在当前公开市场上市的企业中，云南城投、安徽水利、新湖中宝等在其开发的不同项目中有或多或少的参与前期土地一级开发，为后期锁定土地储备带来筹码。

旧城改造是当前发达国家的主要话题，但中国的快速城市化带来的城市区域快速放大，城中村问题相继成为不少城市发展的毒瘤。旧城改造模式中大多数项目都是在企业履行政府职能的同时获得了后期的市场补偿，这类公司以福星股份为代表。但参与旧城改造同样面临重重风险，拆迁、安置谈判过程中的不确定性因素都能拖累项目开发，从而带来现金流断裂等致命风险。

还有一类公司，既想参与前期开发以期能锁定市场风险，又不愿重头开始投入重金和精力去搭建新公司运营架构，因此精明地选择了一条相对的捷径，即参股部分土地一级开发公司的股权的模式，典型代表即是冠城大通参股北京海科建，通过此举锁定了近百万方的二级开发土地储备与一级土地开发权。